新天地彭培强多元化网络化或成房企生存之道

洛阳市新天地置业集团有限公司集团总经理彭培强

栏目语：转眼间，2014年楼市已经结束，回顾洛阳楼市，同全国市场一样可谓风云变幻，既有开发商的奋力突围，宏观政策的不断松绑，又有购房者的徘徊观望，种种角色都为这一年的楼市画上浓墨重彩的一笔。

值此2015楼市启程之际，大河报洛阳新闻楼市周刊联合洛阳新浪乐居对洛阳主力房企进行系列访谈：谈房企2014年市场表现，看楼市当前形势，剖析楼市今年走向……2015年，面对复杂多变的市场环境，高库存待消化的严峻形势，房企该如何夺得先机，如何成为未来最终赢家，对购房者又有何建议，请看洛阳楼市各路英雄论道。

记者：您眼中的2014洛阳楼市是什么样的，对2015年洛阳地产形势有何预判？

彭培强：2014年洛阳楼市可谓波澜不惊，从年初的销售惨淡，无人问津，到年中营销创新，市场肉搏，再到年末的冲量促销，以价换量，量涨价跌，每一次的波动都触动着政府、银行、开发商、客户的神经。

随着微刺激效用逐渐减弱，经济下行压力加大，房地产开发投资持续下滑，地方财政压力剧增，各地纷纷出台救市政策。加上9·30房贷新政、12月22日央行降息等重大利好政策的发布实施，市场逐渐转暖，一线城市又出现“日光盘”。

从全国来看，以洛阳目前的经济总量、人口、交通及城市地位，房价总体水平不算很高，处于全国偏低的水平，洛阳的楼市需求主要以刚需为主，可以说洛阳楼市不存在所谓的泡沫。加上利好政策对洛阳的长期影响，市场浓重的观望气氛会逐渐消散，刚需客户担心房价上涨，出手频率明显加大。

需求的逐渐反弹，促使各个楼盘调整户型配比，大量中小户型入市，加之楼盘年底冲量促销，销量大增价格稍降的趋势已无法逆转。

展望后续市场，形势仍不容乐观，政策虽已落地，但细则尚未出台，落实问题还没有解决，市场低位运行的态势不会改变。开发商负债率和资金运行压力不断上升，销售量与年度销售目标相差甚远，年底“以价换量”的态势将持续。弱市下谋求变革，多元化、网络化将成为房企生存发展必由之路。

记者：2014年新天地集团项目的市场表现如何？2015年营销侧重点是什么？

彭培强：2014年，新天地集团旗下项目经历了月销售个位数的惨淡，也经历了月销售业绩过半百的高潮，不过有惊无险，基本完成了全年的销售任务。比起2013年，销售业绩跟随市场变化经历了“过山车”似的“翻山倒海”，这对于项目来说更是一次“阅兵”，我们很庆幸以过硬的产品赢得市场的认可和赞誉。

2014年9月和11月，新天地集团分别荣升国家开发和建设一级资质；孟津红太阳、盛世新天地荣膺河南建筑最高荣誉——中州杯奖；盛世新天地荣获国家二星级绿色建筑。企业平台实现大跨越迈进，展现企业实力及形象，带动楼盘销售将成为2015年营销的侧重点。另外，由于2015年我们公司将有两个新项目进入市场，届时将实现一城五盘的销售格局。

记者：微信卖房、云购、众筹等营销新模式不断推出，您认为该如何发挥其效果？

彭培强：微信卖房、云购、众筹等这些新模式下的营销，我们公司非常重视，目前正处在研究阶段，虽然万科、万达等大型房企已开始进行尝试，但都是以炒作概念、迎合客户心理，配合传统营销，而没有真正进入大范围的实操阶段，都在根据市场的反馈结果而不断调整和研判，但这种新模式是房企未来发展的必然趋势。只有充分对市场、客户、产品进行精确的研究，作出合理的新模式选择及研判，才能充分发挥其效果，作为传统销售的补充，将会极大地促进销售，今后我们也会根据自身的产品及市场情况，适时推出这些新模式下的营销计划。

记者：城市化进程所带来的住房需求，将对市场产生哪些影响？

彭培强：世界发达国家的城市化水平通常在75%以上，我国目前达到53%，河南省达到42%，而洛阳市仅有30%左右。按照洛阳城市的发展规划，2020年要达到60%的城市化水平。这就意味着，洛阳城市要新增人口约180万。我们做个简单的假设，180万人按30%需要购房，按3口之家计算共18万户，每户需要平均100平方米的房子，这就是1800万平方米的需求，按十年的话，每年就是180万平方米，占目前洛阳每年需求的50%。当然，这只是个假设，但可以肯定的是洛阳的城市化进程必然带动城市基础设施的全面提升和房地产业的可持续发展，实力强、信誉好、产品创新的开发企业必定在城市化浪潮中取得高速发展。

记者：您如何看待一些开发商出现资金链偏紧的现象？

彭培强：开发商资金链偏紧一般是针对小开发商而言的，作为大中型开发商不存在资金的问题，因为他们都已在上一年做好了资金计划和应急方案，由于自身的信誉及实力，通常和银行等金融机构都有良好的合作关系，加之产品的品质及市场认可度，通常销售良好，回款率高，资金运转良好。

记者：结合目前市场环境，您对购房者有何建议？

彭培强：目前的洛阳楼市正处在低位的调整阶段，一旦2015年新政细则得到落实或者新的利好消息出台，房价必定会有所调整，所以在这里建议购房者，不管是自住还是投资，目前都是最佳的购房时机。在购房选择上，首先要看开发商的实力及信誉，例如开发商是否为国家一级资质企业、建筑商是否一级资质、建筑本身是否获得权威部门颁发的荣誉与肯定等；其次，要看楼盘的区位及周边配套是否完善，交通、购物、医疗、教育等等；最后，看自身的需求和实际能力，考虑所需要的户型大小及价格承受底线等。

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